종부세·양도세 개편안 국회 논의 본격화···고가주택 과세 형평성 도마에

지난 12일 부동산플래닛이 분석한 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 3분기 서울 아파트 매매 거래량이 직전 분기보다 43.9% 급감한 것으로 나타났다. 사진은 이날 서울 강남권 아파트 모습. 문재원 기자

국회 재정경제기획위원회 조세소위원회가 이번주 본격 세법 심사를 앞두고 있는 가운데 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제액과 종부세 공정시장가액비율, 양도소득세 장기보유특별공제 상한 등이 최대 쟁점으로 떠오르고 있다. 국회 심의 과정에서 고가주택 보유자에게 혜택이 집중돼 자산 불평등 완화라는 정책 목표가 퇴색하지 않도록 해야 한다는 지적이 나온다.

15일 정부와 정치권에 따르면 국회 조세소위는 오는 19일부터 종부세법 개정안 등 세법 심사를 본격화한다.

부동산 세제의 첫 쟁점은 비거주 1주택자의 종부세 기본공제다. 당정은 실거주 공제액 14억원, 비거주는 12억원으로 차이를 두는 방향으로 이견을 ‘봉합’한 모양새지만 국민의힘이나 민주당 서울 지역 의원들 사이에선 여전히 비거주도 실거주와 같이 기본공제를 14억원으로 해야 한다는 주장이 가라앉지 않고 있다.

전문가들은 공제 특혜가 고가주택자에게 몰려 사실상 ‘감세’라고 지적했다. 다만 보유세 인상이 전월세 시장에 미치는 영향을 면밀히 살펴본 후 기본공제 금액 조정을 해야 한다는 견해도 있다.

김현동 배재대 경영학과 교수는 “(비거주 종부세 기본공제액이) 12억원에서 9억원으로 떨어졌다가 14억원으로 상향하면 사실상 비거주 1주택자에게 감세해주는 것”이라며 “이재명 정부의 공정 과세를 위한 보유세 인상이라는 기조와는 스텝이 꼬인다”고 평가했다.

양도세 장기보유특별공제(장특공제) 상한도 쟁점이다. 정부는 고가주택에 집중된 공제 혜택을 줄이기 위해 1세대 1주택자의 공제 상한을 2029년부터 10억원으로 두기로 했다. 보유기간에 따른 공제율은 단계적으로 낮춰 2029년부터 거주기간만으로 공제율을 산정한다.

이를 두고도 여당 일각에선 일괄적인 ‘10억원’ 한도가 아니라 보유 기간에 따라 차등 적용하는 ‘절충안’을 고려해야 한다는 목소리도 나온다.

다만 이를 경우 이재명 정부의 부동산 정책 취지가 퇴색할 수 있다는 비판이 제기될 가능성이 크다. 남기업 토지자유연구소장은 “강남 아파트 하향세가 유지되는 것은 세제 개편으로 인해 기대 수익률이 줄었기 때문”이라며 “초고가 주택 보유자에게 부과하는 장특공제 상한이 올라가거나 없어지면 고가 주택 가격 하향세가 둔화하거나, 상승세로 바뀔 수 있다”고 말했다.

종부세를 둘러싼 논쟁은 기본공제에 그치지 않는다. 공정시장가액비율 인상 폭도 또 다른 쟁점이다. 공정시장가액비율은 윤석열 정부 당시 95%에서 60%로 낮아진 가액비율을 내년 세제개편안에서 70%(1주택 기준)로 조정하기로 했다. 이 역시 세부담 증가와 임대료 전가 우려를 이유로 현행 수준 유지 요구가 나오고 있다.

공정시장가액비율을 70%로 올리지 않고, 60%로 유지하면 고가 주택일수록 종부세 감소 효과가 커진다. 실거주 1주택자 기준 기본공제(재산세 중복분 제외 전 기준)를 14억원으로 가정한다면 공시가격 20억원 주택은 과세표준이 6000만원 줄어 종부세 기본세액이 약 42만원 감소하는 반면, 50억원 주택은 과세표준이 3억6000만원 줄어 기본세액이 약 550만원 감소한다. 고가주택일수록 과세표준 감소 폭이 큰 데다 높은 누진세율이 적용되는 금액도 줄어들기 때문이다.

강성훈 한양대 교수는 “종부세 기본공제 확대에 따른 혜택이 특정 지역의 고가주택 보유자에게 집중되는 만큼 누가 얼마나 혜택을 받는지, 자산 불평등 완화라는 당초 정책 목표에 어떤 영향을 미치는지 면밀히 따져봐야 한다”며 “부동산 세제 전반적으로 전월세 시장, 주택공급까지 종합적으로 고려해 보유세 개편의 방향과 단계적인 시행 로드맵을 제시할 필요가 있다”고 말했다.