Wie Spanien auf dem Immobilienmarkt komplett versagt

Riesenproteste wegen Wohnkrise

Wie Spanien auf dem Immobilienmarkt komplett versagt

Zehntausende gehen in Spanien für bezahlbare Wohnungen auf die Strasse. Spanien erlebt eine gewaltige Wohnkrise, deren Ursache ein jahrzehntelanges Totalversagen von linken und rechten Regierungen ist.

Publiziert: vor 38 Minuten

Das spanische Volk hat genug: Am Samstag protestierten Zehntausende Menschen auf den Strassen gegen die gravierende Wohnungsnot, kaum bezahlbare Mieten und Zwangsräumungen.

Das Fass zum Überlaufen brachte die Zwangsräumung einer 87-jährigen Frau in Madrid, die rund 70 Jahre in ihrer Mietwohnung lebte und schliesslich von der Polizei und Sanitätern auf einer Trage gewaltsam abtransportiert wurde. Die Wohnkrise in Spanien spitzt sich seit Jahren immer weiter zu – und ist die Folge eines Jahrzehnte langen politischen Versagens, wie mehrere Untersuchungen belegen.

Extrem strenge Mietpreisbindung

Die linke Regierung schaffte 1985 eine der schärfsten Mietpreisbindungen in Europa ab, die zu erheblichen Problemen geführt hatte. Eigentümer liessen ihre Immobilien verfallen, da sie bei bestehenden Mietverhältnissen die Sanierungskosten nur in sehr begrenztem Ausmass auf die Mieten aufschlagen konnten. Die geringen Renditeaussichten bei Renditeliegenschaften führten bei Investoren auch bei Neubauten zu grosser Zurückhaltung. Da Altmieter kaum umzogen, fehlte es für wachsende Familien an passendem Wohnraum.

Zweiklassengesellschaft nach Deregulierung

Für Vermieter folgte nach der Deregulierung der grosse Preisschock: Wer auf einem alten Mietvertrag sass, profitierte weiterhin von dem extremen Schutz und zahlte eine Spottmiete – diese Verträge wurden teilweise sogar vererbt. Wer nach 1985 einen Vertrag abschloss, war mit einem komplett deregulierten Markt konfrontiert. Die grosse Mehrheit der Spanier wohnte zwar im Eigenheim. Doch der kleine Mietwohnungsmarkt war hochspekulativ und die Eigentümer boten in den Zentren kurze Vertragslaufzeiten und konnten praktisch verlangen, was sie wollten.

Der grösste Bauboom der spanischen Geschichte

Die hohen Mieten trieben die Haushalte in den Eigenheimsektor. Die spanische Regierung schaffte dafür zusätzliche Anreize wie massive Steuervorteile und subventionierte Kredite. Die Banken lockerten die Kreditverlage drastisch. 1998 führte die konservative Regierung das berüchtigte Bodengesetz ein, das praktisch das gesamte Territorium des Landes zu potenziellem Bauland machte. Es setzte ein beispielloser Bauboom ein, der durch den EU-Beitritt zusätzlich befeuert wurde. Baukredite und Hypotheken wurden plötzlich zu vergleichbar tiefen Zinssätzen wie in Deutschland vergeben.

Die grosse Immobilienkrise

In Spitzenjahren entstanden über 800'000 neue Wohnungen. Trotz des riesigen Angebots stiegen die Mieten und Kaufpreise extrem stark an. Das Problem: Der Wohnungsbau wurde zum reinen Spekulationsobjekt. Zudem entstand das immense Angebot im fernen Umland oder an der Küste als Zweitwohnsitz und nicht dort, wo die Leute arbeiten. In den Zentren blieb der Wohnraum weiterhin extrem knapp. Die Blase platzte schliesslich im Zuge der globalen Finanzkrise. Die Arbeitslosigkeit schoss durch die Decke, die Banken kollabierten und mussten gerettet werden. Hunderttausende Spanier konnten ihre Wohnungskredite nicht mehr bedienen und wurden zwangsgeräumt.

Die Folgen der Krise

In der Immobilienkrise gingen zahlreiche Baufirmen pleite. Die Banken verschärften in der Folge ihre Kreditvergaben deutlich. Deshalb drängten viele Haushalte auf den Mietwohnungsmarkt. Zudem florierte während des Baubooms die Korruption bei den Kommunen, was zu Hunderten Verurteilungen führte. Die Folge davon: Spanische Gemeindebeamte haben Angst und die Umwandlung von Wiese in Bauland dauert im Schnitt 10 bis 15 Jahre, wie Auswertungen zeigen. Es wird also viel zu wenig gebaut. Gleichzeitig boomen die wirtschaftlichen Zentren, was zu massiver Zuwanderung von aussen, aber auch innerhalb von Spanien führt.

Der Giftcocktail der Gegenwart

Der giftige Cocktail der Gegenwart war perfekt: Eine grosse Nachfrage, ein fehlendes Angebot und dazu einer der am wenigsten regulierten Immobilienmärkte in Europa. Zusätzlich gefeuert hat die Regierung die Entwicklung mit Deregulierungen, die ausländische Immobilien- und Investmentfonds sowie digitale Nomaden und reiche Leute aus dem Ausland angelockt haben. Die Fonds optimieren ihre Erträge, setzen also auf Kurzzeitvermietungen. Und für die digitalen Nomaden sind die aus Sicht der Einheimischen horrenden Mieten gut bezahlbar. Das Ergebnis: Die Mietpreise und die Löhne haben sich komplett entkoppelt. So sind die Mieten in Spanien in den letzten zehn Jahren um beinahe 100 Prozent gestiegen – fast dreimal so stark wie die Löhne.