대법원 “실거주 이유 갱신 거절 뒤 새 임대 안 돼”

세입자의 계약갱신청구권을 거절한 집주인이 새 세입자를 들이려면 ‘예상치 못했던 불가피한 사정’이 있었음을 증명해야 한다고 대법원이 판단했다.

12일 취재를 종합하면 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구 소송에서 B씨가 A씨에게 약 3800만원을 지급하라고 한 원심 판결을 지난달 확정했다.

A씨는 2020년 7월 B씨에게서 서울 서대문구 아파트를 2020년 9월부터 2022년 9월까지 2년간 보증금 6억6000만원에 임차했다. A씨는 2022년 5월 계약갱신청구권을 이용해 2년간 계약 연장을 요구했다. B씨는 자신이 해당 아파트에 거주하겠다며 갱신을 거절했다.

B씨는 2022년 9월 전입신고를 했고 이듬해 2월 한국에 와 2024년 4월까지 실거주했다.

그러나 B씨는 2024년 2월 해당 아파트를 제3자인 새 임차인에게 보증금 8억2000만원(임대차 기간 2024년 4월~2026년 4월)에 임대하기로 계약을 맺었다.

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 갱신 기간이 끝나기 전 ‘정당한 사유’ 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 규정하고 있다.B씨는 당시 다른 소유 다가구주택 임차인들이 한꺼번에 보증금 반환을 요구해 마련해야 할 보증금 합계가 총 6억9000만원으로 자금 압박이 컸고, 소득이 없어 대출이 불가능한 사정 등으로 제3자에게 임대할 수밖에 없었다고 주장했다.

1심은 B씨의 사정을 ‘예측할 수 없었던 사정’으로 보고 집주인의 손을 들어줬다. 2심은 이를 뒤집고 B씨가 A씨에게 손해를 배상하라고 판결했다. 다가구주택 보증금 반환채무는 갱신 거절 당시에도 이미 있었고, 2024년 2월에는 계약 기간이 끝나 반환채무를 이행해야 한다는 사실도 예상할 수 있었다는 것이다. 새 임차인에게 얻은 환산 월차임과 갱신 거절 당시 환산 월차임의 차액 2년분(4400만원) 범위에서 A씨가 청구한 3800만원을 손해배상액으로 인정했다.

대법원 판단 역시 2심과 같았다. 대법원은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유’가 인정되려면 “임대인이 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정 때문에, 제3자에게 임대하는 것이 불가피했어야 한다”는 두 가지 요건을 처음으로 판시했다.