‘거래 폭발’ 산본·중동 vs ‘가격 급등’ 분당·평촌…1기 신도시 차별화 가중

1기 신도시 주택시장이 양극화 국면에 들어섰다. 규제를 피한 산본과 중동으로 거래 발길이 쏠린 반면 집값 상승세는 규제에 묶인 분당과 평촌이 주도했다.

9일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 최근 1년간(2025년 11월~2026년 10월) 1기 신도시 아파트 매매 거래량은 총 1만3808건으로 집계됐다. 이는 직전 1년간(2024년 11월~2025년 10월) 기록한 1만2392건보다 11.4% 늘어난 수준이다.

다만 거래 흐름은 지역별로 크게 엇갈렸다. 비규제지역으로 분류된 산본(108.2%)·중동(83.8%)·일산(34.0%)은 매매 거래가 대폭 증가한 반면 규제 중과를 적용받는 분당(-41.0%)과 평촌(-2.5%)은 오히려 거래가 줄었다.

특히 산본은 거래량이 1532건에서 3190건으로 2배 이상 솟구치며 5개 신도시 중 최고 증가율을 기록했다. 1기 신도시 전체 거래량에서 산본이 차지하는 비중도 12.4%에서 23.1%로 껑충 뛰며 최대치를 나타냈다.

이 같은 쏠림 현상은 규제 여부와 정비사업 진척도, 매수 진입장벽 차이가 얽힌 영향으로 분석된다. 지난해 10·15 대책 시행으로 성남시 분당구와 안양시 동안구(평촌)는 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶인 반면 군포시(산본)·부천시(중동)·고양시(일산)는 대상에서 벗어났다. 토지거래허가구역은 실거주 목적의 매수만 허용돼 전세를 끼고 집을 사두는 갭투자가 불가능하다.

산본과 중동은 대책 발표 전후인 지난해 10~11월부터 온기가 돌기 시작해 월 200~300건 수준의 거래를 꾸준히 이었다. 올해 7~9월 거래량 역시 산본(834건)과 중동(819건) 모두 전년 동기 대비 2배 넘게 급증했다. 실거주 의무 부담이 없어 투자 수요 진입이 수월했던 데다 산본의 경우 지난해 12월 1기 신도시 최초로 선도지구 2곳이 특별정비구역으로 지정되면서 재건축 호재가 매수심리를 한층 자극했다.

중위 매매가격 흐름은 거래량과 딴판이었다. 거래가 쏟아진 산본·중동은 매매가도 올랐으나 일산은 거래 증가에도 집값이 내렸다. 3.3㎡당 중위 매매가는 산본이 2152만원에서 2330만원으로 8.3%, 중동이 2291만원에서 2414만원으로 5.4% 오른 반면 일산은 2056만원에서 2014만원으로 2.0% 떨어졌다. 일산은 선도지구를 중심으로 사업을 추진 중이나 아직 정비구역 지정이 완료된 곳이 없다는 점이 악영향을 미친 것으로 보인다.

규제 덫에 걸린 분당과 평촌은 거래 절벽 속에서도 가격 상승세가 거셌다. 최근 1년 거래량은 분당(2967건)과 평촌(2478건) 모두 직전 1년(분당 5033건, 평촌 2541건) 대비 각각 41.0%, 2.5% 축소됐다. 그러나 3.3㎡당 중위 매매가는 분당이 5224만원에서 7081만원으로 35.5% 평촌이 3386만원에서 4132만원으로 22.0% 급등했다. 높아진 가격 문턱과 대출 규제가 거래를 눌렀으나 뛰어난 입지와 학군, 재건축 기대감이 집값을 굳건히 받쳤다.

선도지구 지정 여부에 따라서도 온도 차가 나타났다. 선도지구와 1990년대 준공된 비선도지구를 비교한 결과, 산본과 중동은 선도지구의 집값 상승폭이 컸다. 산본 선도지구(9-2구역·11구역)는 최근 1년간 14.9% 오르며 비선도지구(7.9%)보다 2배 가까운 오름폭을 보였다. 중동 역시 선도지구 상승률(9.6%)이 비선도지구(5.1%)를 웃돌았다.

다만 선도지구 내에서도 정비사업 단계별로 분위기가 달랐다. 사업시행자 지정을 끝낸 중동 은하마을은 최근 1년 거래의 32.0%가 신고가였던 반면 정비계획을 수립 중인 반달마을A는 신고가 거래가 단 한 건도 나오지 않았다.

이와 달리 분당과 평촌은 비선도지구 단지의 중위 매매가 상승률이 선도지구를 앞질렀다. 분당은 선도지구(시범·샛별·양지·목련)가 29.0% 오르는 동안 비선도지구는 37.7% 상승했고 평촌도 선도지구(7.5%)보다 비선도지구(23.4%)의 오름폭이 가팔랐다.

신고가 비중 역시 최근 1년 분당 비선도지구(47.4%)가 선도지구(37.7%)를 역전했다. 평촌은 선도지구(47.0%)가 여전히 높았으나 비선도지구(22.3%)의 추격세가 거셌다.

이 같은 불일치는 정비사업 기대감이 가격에 선반영된 시점과 규제 여건 차이에서 기인한다. 분당·평촌은 호재가 일찍이 매매가에 반영된 반면 산본·중동은 비규제 이점에 사업 가시화가 더해지며 뒤늦게 선도지구 중심의 상승세가 몰린 셈이다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “향후 1기 신도시 시장은 지역별 매수 여건과 단지별 재건축 진행 상황에 따라 차별화할 것”이라며 “선도지구의 시공사 선정과 이주 일정이 구체화되면 사업 속도와 예상 분담금이 매수 판단에서 더욱 중요해질 수 있다”고 말했다.