서울 아파트 전세 보증금 2년 전보다 8000만원 넘게 올랐다… 매물 품귀 영향

서울 아파트 전세 보증금이 2년 전보다 8000만원 이상 올라간 것으로 나타났다. 전세 계약 만기가 온 임차인이 새로 전세를 얻거나 재계약할 때의 부담이 늘 것으로 예상된다. 서울 아파트 평균 전셋값은 임대차 2법 도입 초기 역대 최고가를 넘었다.

27일 한국부동산원의 전국주택가격동향조사에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전세가격은 6억3662만원으로 2년 전인 2024년 8월 5억5394만원 보다 8268만원(14.9%) 상승했다.

2년 전에 체결한 계약이 만료된 임차인이 새로 전세를 얻을 경우 평균 8000만원 이상의 보증금을 더 부담해야 하는 셈이다. 전세 보증금으로 한해 4000만원씩을 더 모아야 한다는 의미다.

지난달 중위 전세가격도 5억6000만원으로 2년 전 4억8000만원에 비해 8000만원(16.7%)이 상승했다.

서울의 평균 전셋값 상승폭은 같은 기간 경기도(11.4%)나 인천(8.5%)을 크게 웃도는 수치다.

시장에서는 신규 입주 물량은 부족한데 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이고, 초강력 대출 규제에 실거주 중심의 세제 개편안까지 발표되면서 신규 전월세 매물이 품귀 현상이 나타났기 때문으로 분석한다.

현재 서울 아파트 평균 전셋값은 2020년 7월 말 임대차 2법 시행으로 전셋값이 폭등한 뒤 최고점을 찍었던 2022년 1월(6억3424만원) 시세를 뛰어넘는 역대 최고가다.

자치구별로는 송파구의 평균 전셋값이 9억4137만원으로 2년 전 7억5734만원 대비 24.3% 상승했다. 송파구에서 전세 재계약을 하려면 2년 전에 비해 보증금을 1억8400만원 이상 올려줘야 한다. 강동구는 평균 전셋값이 6억375만원으로 2년 전보다 20.6%(1억292만원) 상승했고, 성북구는 5억3263만원으로 18.7%(8400만원), 영등포구는 6억4325만원으로 18.3%(9954만원) 올랐다.

월세(보증부 월세)는 2년 전에 비해 평균 보증금은 하락했고, 월세는 상승했다. 지난달 서울 아파트 월세의 평균 보증금은 1억9565만원으로 2년 전(1억9614만원)보다 0.3%(-49만원) 하락한 반면, 월세는 2년 전 132만원에서 지난달 164만원으로 24.3%(32만원) 상승했다.

단순 월세액만 보면 전셋값보다 상승폭이 크다. 올해 들어 대출 규제, 전월세 물건 감소 등의 영향으로 서울 아파트 시장의 월세 전환이 가팔라지면서 보증금을 올려주는 대신 월세 인상을 선택한 임차인이 많았던 것으로 풀이된다.

월세액은 주로 강남 3구와 한강벨트 중심으로 상승폭이 컸다. 송파구는 평균 보증금이 3163만원(-9.7%)이 하락한 반면, 월세는 84만원(56.2%)이 올랐다. 송파구의 중위 월세는 보증금 변동 없이 월세만 91만원(69.2%)이 뛴 것으로 조사됐다.

또 서초구의 월세는 37.5%(76만원), 영등포구 35.5%(40만원), 강동구 34.1%(37만원), 용산구 28.9%(63만원), 동작구 28.4%(34만원), 성동구 27.4%(54만원), 광진구 26.5%(43만원) 등의 순으로 많이 올랐다.