Łódź skupia wyzwania mieszkaniowe Europy [13 PIĘTER]

Cykl "13 pięter" Filipa Springera to felietony mieszkaniowe, w których autor - nagradzany pisarz, reporter, fotograf - mierzy się z kryzysem mieszkaniowym w Polsce (i nie tylko). Na łamach Interii opisuje, jak nam się mieszka, w skali mikro i makro, i co można z tym wszystkim zrobić.

Liczby są tu szokujące. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, zebranych w Banku Danych Lokalnych, na koniec 2024 roku w mieszkaniowym zasobie gminy Łódź znajdowało się 37 251 mieszkań, z czego 27 procent pozostawało niezamieszkanych.

Łódź się kurczy

Trend jest przy tym konsekwentny i idzie w dwóch kierunkach jednocześnie. W 2015 roku Łódź miała o 10 tysięcy mieszkań komunalnych więcej i dwa razy mniejszy odsetek pustostanów. Przez ostatnią dekadę miejski zasób skurczył się jednak znacząco. Miasto sprzedaje i wyburza szybciej, niż remontuje i zasiedla. Odsetek pustostanów rośnie więc z obu stron: licznik idzie w górę, mianownik w dół.

Pojęcie "pustostan" nie jest w polskim prawie zdefiniowane. Najwyższa Izba Kontroli, badając gospodarowanie pustymi lokalami w Warszawie, musiała zapytać o to urząd miasta i dostała odpowiedź, że pustostan to po prostu mieszkanie niezasiedlone. GUS zbiera dane w kategorii "mieszkania niezamieszkane w zasobie gminy" i prosi gminy o rozbicie na przyczyny: oczekiwanie na zasiedlenie, przeznaczenie do remontu, przeznaczenie do wyburzenia, zły stan techniczny oraz - kategoria, która robi tu całą robotę - inne przyczyny.

W Łodzi na 10 222 puste lokale do wyburzenia przeznaczono według sprawozdania 2 413, do remontu 1 247, zły stan techniczny wskazano przy 580, a na zasiedlenie czeka 338. Pozostałe 5 644 mieszkania, czyli ponad połowa, trafiły do rubryki "inne przyczyny".

Sam magistrat opisuje to inaczej: pytany o sprawę w tym roku podał, że z około 10,1 tysiąca niezasiedlonych lokali 5,6 tysiąca znajduje się w budynkach przeznaczonych do rozbiórki. Liczby zgadzają się niemal idealnie, tylko szufladki są różne. To, co w sprawozdaniu figuruje jako "inne", w komunikacie ratusza jest rozbiórką.

Dlaczego akurat Łódź wylądowała na czele?

Ale to nadal robi wrażenie - połowa niezasiedlonych mieszkań komunalnych w Łodzi nadaje się do wyburzenia. Żadne inne duże polskie miasto nie ma tak złych wyników w tym obszarze. Najbliżej jest Bydgoszcz i Gdańsk (w tych miastach jedna piąta komunalnego zasobu to pustostany). W Warszawie i Katowicach odsetek ten sięga 15, a w Krakowie 10 procent.

Zły wynik Łodzi wyjaśnić można wiekiem i stanem zasobu. W mieście tym mieszkania komunalne to w większości kamienice sprzed 1945 roku. Z materiałów przygotowanych przez magistrat na konsultacje polityki mieszkaniowej wynika, że 9 198 lokali znajduje się w budynkach o zużyciu technicznym powyżej 70 procent, a kolejne 24 688 w budynkach zużytych od 51 do 70 procent.

Kłopot w tym, że w 2011 roku te proporcje były bardzo podobne. Czyli od 15 lat miastu nie udaje się wyrwać z korkociągu, w którym degradacja zasobu mieszkaniowego postępuje szybciej niż jego (od)budowa. Instytut Spraw Obywatelskich wyliczył wcześniej, że w łódzkim zasobie ponad 14 tysięcy mieszkań nie ma toalety. Pustostan w takim budynku nie jest wolnym mieszkaniem czekającym na lokatora. Jest pozycją kosztową, która dodatkowo wychładza sąsiadów za ścianą.

Warto przy tym zauważyć, że niski odsetek pustostanów nie musi oznaczać dobrego gospodarowania. Kraków ma 4,8 razy mniej takich lokali niż Łódź w ujęciu procentowym, ale ma też tylko 14 661 mieszkań komunalnych przy 780 tysiącach mieszkańców, wobec 37 tysięcy w Łodzi przy 620 tysiącach. Trudno mieć pustostany w zasobie, którego się nie ma. Wysoki wskaźnik łódzki jest po części skutkiem tego, że Łódź, w odróżnieniu od kilku innych miast, swojego zasobu do końca nie wyprzedała.

Europa kontra pustostany

Łódź i inne polskie miasta bynajmniej nie są jakimś europejskim wyjątkiem. Na Starym Kontynencie pustych jest ponad 47 milionów mieszkań i 23 miliony metrów kwadratowych biur, podczas gdy 1,1 miliona osób nie ma własnego mieszkania. W istniejącym zasobie budowlanym można by uzyskać do 107 milionów mieszkań, a ich remont i adaptacja są od 20 do 60 procent tańsze niż porównywalna nowa budowa.

Od czterech dni w całej Unii można podpisywać inicjatywę obywatelską "Right to Housing! Now and Forever". Zarejestrowała ją Komisja Europejska w lipcu, zbiórka podpisów trwa do 13 września przyszłego roku, próg to milion podpisów z co najmniej siedmiu państw. Inicjatorem jest HouseEurope!, organizacja, która wcześniej prowadziła inicjatywę na rzecz renowacji budynków w Unii.

Autorzy inicjatywy domagają się regulacji statusu pustostanów i najmu krótkoterminowego oraz mechanizmów ułatwiających przekształcanie pustych budynków i biur w mieszkania. Miałyby w tym pomóc europejski fundusz mieszkaniowy i reforma reguł fiskalnych, żeby państwa mogły więcej inwestować w dostępne mieszkalnictwo.

Konieczne są też egzekwowalne standardy dostępności cenowej, ochrona lokatorów przed wysiedleniem przy remontach finansowanych ze środków unijnych i europejska agencja mieszkaniowa. Inicjatorzy wprost odcinają się od ogłoszonego w grudniu Europejskiego Planu Mieszkań Dostępnych, argumentując, że jest tylko komunikatem Komisji, nie prawem, i zbyt mocno stawia na nowe budownictwo.

Miasta teoretycznie nie trzeba przymuszać

Szokujące łódzkie dane są dla tej argumentacji jednocześnie najlepszym i najtrudniejszym kontekstem. Najlepszym, bo pokazują skalę: 10 tysięcy mieszkań w jednym mieście, w budynkach, które stoją w centrum, są podłączone do sieci i mają obok siebie szkoły, tramwaje i sklepy. Dokładnie o takim zasobie mówi inicjatywa, kiedy przypomina, że nie buduje się pojedynczego budynku, tylko całe otoczenie, a otoczenie już tam jest.

Najtrudniejszym, bo hasło "użyjmy tego, co stoi" zakłada, że to, co stoi, da się użyć. W Łodzi w połowie przypadków nie da się.

Z trzech postulatów inicjatywy pierwszy, ten najbardziej medialny, jest w polskich, a na pewno w łódzkich warunkach najmniej użyteczny. Regulacja statusu pustostanów działa na właścicieli prywatnych trzymających mieszkania jako lokatę. W Łodzi właścicielem jest miasto i teoretycznie nie trzeba go do niczego przymuszać. No może tylko do tego, żeby wydawało pieniądze na mieszkalnictwo, a nie na fajerwerki.