Le Canada aura besoin de près de 5 millions de nouveaux logements d’ici 2036, calcule la SCHL

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) indique que le Canada a légèrement réduit son déficit d’offre au cours de l’année écoulée, mais que le pays a encore besoin de près de 4,7 millions nouveaux logements au cours de la prochaine décennie pour retrouver, d’ici 2036, le niveau l’abordabilité d’avant la pandémie.

Son dernier rapport sur l’offre de logements, rendu public jeudi, indique qu’entre 417 000 et 469 000 nouveaux logements sont nécessaires chaque année, tant pour les propriétaires-occupants que les locataires, au cours de la prochaine décennie pour atteindre les objectifs d’abordabilité.

Ce chiffre est en légère baisse par rapport à sa dernière estimation datant de juillet 2025, lorsque la SCHL avait indiqué que le rythme de construction de logements devrait pratiquement doubler pour atteindre entre 430 000 et 480 000 nouveaux logements par an au cours de la prochaine décennie.

L’organisme souligne que les récents progrès en matière d’abordabilité sont menacés, car la construction de logements neufs devrait au contraire ralentir, en particulier sur le marché de l’accession à la propriété.

« Bien que le ralentissement de la croissance démographique ait contribué à améliorer quelque peu l’abordabilité, la construction résidentielle ralentit plus vite que la demande », indique Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la SCHL, dans un communiqué de presse.

« Le principal risque est que la construction soit insuffisante au Canada durant la période actuelle d’assouplissement du marché et que le pays se retrouve à court de logements lorsque la demande reprendra de la vigueur. »

Le double nécessaire

Au total, 131 851 mises en chantier ont été enregistrées depuis le début de l’année jusqu’en juillet, soit une baisse de 4 % par rapport à la même période de sept mois en 2025.

Au rythme actuel de construction résidentielle, le Canada est en voie d’ajouter environ 231 000 logements par année au cours de la prochaine décennie, selon le rapport, soit environ la moitié du rythme annuel nécessaire pour atteindre d’ici 2036 les niveaux d’abordabilité à la propriété de 2019.

La SCHL définit l’abordabilité comme la part du revenu consacrée au logement. En général, elle vise à revenir à des niveaux d’abordabilité où les prix des logements ajustés ne dépassent pas 30 % du revenu brut moyen des ménages.

Le rapport indique que la satisfaction de la demande future en matière de logement dépendra du rythme des nouvelles constructions. Or, le secteur subit la pression de coûts de construction élevés, tandis que les conditions de financement des préventes demeurent difficiles pour certains projets. La faiblesse du marché des copropriétés incite également les promoteurs à faire preuve de prudence quant au lancement de nouveaux projets.

« Le nombre de logements nécessaires augmentera à long terme. En effet, la croissance démographique devrait se rétablir dans la plupart des grandes villes, et la hausse des revenus soutiendra la demande de logements », indique le rapport.

« Par conséquent, il faudra plus de logements. Certains ménages peuvent avoir retardé leur formation en raison de problèmes d’abordabilité. À mesure que les conditions s’amélioreront, une partie de cette demande refoulée émergera de nouveau. »

Des disparités régionales

Bien que la SCHL indique que l’écart d’offre national soit globalement inchangé par rapport à l’évaluation de l’année dernière, il existe des différences importantes entre les marchés régionaux.

Depuis les dernières estimations de l’organisme, le déficit d’offre de logements s’est réduit à Toronto, la baisse des prix des résidences ayant amélioré l’abordabilité. Cependant, l’activité de construction neuve s’est « fortement » affaiblie, en particulier sur le marché des copropriétés, ce qui limite l’offre de logements en propriété.

Le déficit est resté stable à Vancouver, où l’amélioration de l’abordabilité et la hausse des niveaux de construction ont été contrebalancées par un ralentissement de la croissance future de l’offre et par les pressions démographiques.

Selon le rapport, la construction résidentielle record à Calgary a réduit de près de la moitié le déficit d’offre de logements de cette ville ; toutefois, des défis en matière d’abordabilité persistent, surtout pour les ménages à faible revenu et les futurs propriétaires. Ailleurs en Alberta, Edmonton demeure le seul grand marché au Canada sans déficit d’offre de logements « car la construction résidentielle a largement suivi le rythme de la croissance démographique ».

Mais l’écart s’est creusé à Montréal et à Ottawa par rapport à l’année dernière. À Montréal, les niveaux de construction résidentielle demeurent élevés, selon le rapport, mais l’offre nouvelle est concentrée dans le secteur locatif, tandis que la faible offre de copropriétés limite les possibilités d’accession à la propriété.

Des défis similaires persistent dans la capitale nationale, où l’accessibilité s’est détériorée, selon la SCHL.

« Nous nous attendons à ce que la demande de logements augmente plus rapidement que l’offre malgré la vigueur de la construction », affirme-t-elle à propos d’Ottawa.