‘서울자가 김부장’ 송희구의 자가예찬…“전세 살면서 주식? 가장 위험”

서울머니쇼+ ‘대기업 김부장’ 송희구 강연
청약은 포기하고 매수로 가야
진짜호재·가짜호재 구분해야
안양역 도보권·1호선 석수역
비규제지역 갭투자 유망지 콕

“자산을 퀀텀 점프시키려면 실거주와 투자를 분리해야 합니다. 저는 그 시간이 정확히 10년이었습니다. 월세로 살며 깔고 앉는 돈을 최소화하고 자산가치가 있는 곳에 자본을 넣었습니다.”

정부가 각종 규제로 실거주를 유도하는 시대에 ‘자산을 불리려면 사는 집과 투자를 분리하라’는 조언이 나왔다. 지난달 31일 서울 강서구 코엑스 마곡에서 열린 ‘2026 서울머니쇼플러스(+)’에서 베스트셀러 ‘서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기’의 송희구 작가가 내놓은 처방이다.

이날 강연은 준비된 좌석 500석이 일찌감치 동나 200여 명이 일어선 채로 90분 강연을 경청했고 100여 명은 연단 바로 앞 바닥에 자리를 잡았다.

송 작가는 ‘내 집 마련’을 투자의 1순위 목표로 삼아야 한다고 강조했다. 그는 “전세 살면서 주식하는 게 가장 위험하다. 내 집을 먼저 마련하고 주식은 그다음”이라며 “청약은 안 되는 경우가 98%이니 안 된다고 생각하고 매수로 가야 한다”고 말했다. 집은 상승 여력이 높은 곳에 전세 등을 끼워 사두고 거주는 저렴한 전월세로 해결하라는 게 그가 강조해온 분리 전략이다.

주택을 매수할 때는 진짜 호재와 가짜 호재를 구분해야 한다는 조언도 내놨다. 그는 “동네에 병원이 들어서는 건 호재가 아니다. 병원을 매일 가지는 않는다”며 “반대로 매일 타는 지하철역이 들어온다거나 판교·마곡처럼 대기업이 무더기로 들어오거나 대규모 재개발 진행되는 것이 진짜 호재”라고 말했다.

갈아타기에는 ‘1.5배 법칙’을 제시했다. 송 작가는 “8억원에 산 집이 10억원이 됐으면 15억원짜리로 가야 한다”며 “10억원 집을 팔아 12억원으로 가면 거래비용 1억원만 쓰는 셈”이라고 당부했다. 평소 1.5배 벌어져 있던 격차가 1.3~1.4배로 좁혀지는 하락장이 갈아타기 적기라는 조언도 덧붙였다.

상승장에서 관심 단지의 한계 시세를 가늠할 수 있는 판단 기준도 제시했다. ‘국민 평형’이라 불리는 전용면적 84㎡ 가격이 상급지의 소형 면적인 전용 59㎡ 가격과 같아지는 지점이 한계라는 얘기다. 상승장의 끝을 읽는 신호로는 “상승장 끝물인 2021년엔 평소에 움직이지 않던 경기 외곽 구축 매물까지 가격이 들썩였다”며 “시세를 모니터링할 때 인기 단지가 아니라 선호도가 낮은 단지의 가격 변화를 본다”고 말했다.

강연 말미에는 지금도 전세를 끼고 사둘 수 있는 유망 지역을 짚었다. 아파트 갭투자가 가능한 비규제 지역으로는 안양역 도보권과 1호선 석수·관악역 라인, 고양 덕은지구 등을 꼽았다. 재개발 빌라도 내 집 마련의 통로가 될 수 있다고 조언했다.

송 작가는 “재개발 빌라는 토지거래허가 대상이 아니어서 지금도 전세를 끼고 사둘 수 있다”며 종잣돈별 관심 구역을 제시했다. 그는 “2억~3억원대에선 구리 수택2구역과 성남 상대원3구역에 관심을 가져보라”며 “10억~11억원대는 여의도 바로 아래 신길2구역이 있다”고 말했다.

한편 이날 열린 ‘2040을 위한 내 집 마련 전략 세우기’ 세션에서는 토지거래허가제를 피하는 수단으로 경매가 제시됐다.

이현정 즐거운컴퍼니 대표는 “경매는 허가도 필요 없고 실거주 의무도 없으며 저렴하게 낙찰받으면 대출이 80%까지 나온다”며 “3000만원으로 서울 빌라 내 집 마련이 가능한 건 경매뿐”이라고 말했다. 다만 대항력 등 권리분석 없이 낙찰받으면 대출이 안 나오는 물건을 떠안거나 입찰보증금을 날릴 수 있다고 경고했다.

김은진 레오비젼 대표는 대출 시 생애최초 자격부터 확인하라고 조언했다. 부모가 자녀 모르게 사둔 농가주택이나 오피스텔인 줄 알았던 도시형생활주택 때문에 생애최초 대출이 막히는 경우가 적지 않다는 것이다. 이주현 월천재테크 대표는 “노동기는 영원하지 않다”며 “20대에 부동산 투자 지식을 쌓고 30·40대에 자산을 징검다리처럼 옮겨가야 50대 이후가 여유로워진다”고 조언했다.

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송희구 작가는 서울머니쇼에서 자산 증대를 위해 실거주와 투자를 분리할 것을 조언하며, 내 집 마련을 투자 우선 순위로 삼아야 한다고 강조했다.

그는 또한 진짜 호재와 가짜 호재를 구분하고, 상승장에서의 거래 판단 기준으로 국민 평형 가격의 변화에 주목해야 한다고 설명했다.